小區(qū)內(nèi)的廣告收益到底歸誰？

住宅小區(qū)的公共區(qū)域是居民活動、休閑的地方。一些住宅小區(qū)的公共區(qū)域，經(jīng)?？梢钥吹礁魇礁鳂拥膹V告，除此之外，小區(qū)停車位、車輛升降桿等附屬設(shè)施，也常被物業(yè)企業(yè)用作經(jīng)營。小區(qū)公共收益到底該歸誰所有，對于這部分收入如何使用？對此，記者就此問題進行了調(diào)查。

大多數(shù)業(yè)主對公共收益不甚了解

“恒大國際幼兒園，高端幼兒園的領(lǐng)導品牌……”昨天上午，家住天澤園的楊先生走進自家單元樓電梯，電梯內(nèi)的一則廣告引起他的注意。閱讀廣告內(nèi)容后，李先生發(fā)現(xiàn)這已不是前天回家時看到的那條汽車廣告了，“這個小區(qū)剛建好的時候，還沒有什么廣告，最近幾年多了起來，而且每隔一段時間就會更換。家住榮盛錦繡花苑的馬女士也發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)廣告越來越多：“帶孩子在小區(qū)里遛彎時注意到，不僅小區(qū)里有廣告，電梯里還增加新電子影視屏的廣告，讓人看著眼花繚亂，有種頭暈的感覺，也不知道這些廣告都是怎么進來的……”

廣告“入侵”居民小區(qū)的現(xiàn)象并不鮮見。記者走訪市區(qū)發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)內(nèi)隨處可見電梯框架廣告、招貼廣告、戶外廣告等各式各樣的廣告，這些廣告以汽車、美容、教育、旅游類居多。

“其實廣告收入只是小區(qū)公共收益的一部分。像快遞柜入場前和入場后交納的占地費、小商小販的入場費、公共產(chǎn)權(quán)房屋出租費以及其他小區(qū)共用部位和設(shè)施產(chǎn)生的收益，都屬于小區(qū)公共收益范疇，只不過這些費用大部分成了物業(yè)的隱性收入?！笔袇^(qū)一家廣告公司的負責人王劇光告訴記者。同時，他坦言，其實他們廣告公司也不怎么掙錢，拿電梯內(nèi)的框架廣告來說，一塊他們收商家的30元/塊/周，整月做便宜，100元/塊 /月，商家所交的費用80%都得給了物業(yè)，并且一交還是一年，再加上廣告空白期、破損等，所以他們也不怎么掙錢，都讓物業(yè)給掙了。

而事實上，大多數(shù)業(yè)主對小區(qū)公共收益并不了解?！凹幢憧吹搅藦V告位，也不知道是怎么賣出去的?！庇浾唠S機采訪了一些小區(qū)業(yè)主，不少人表示自己關(guān)心的往往都是小區(qū)物業(yè)費、取暖費等擺在明面兒上的費用，而對廣告費、進場費、占地費等諸多公共收益情況并不知情或知之甚少。

主業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)進行公示

根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，建筑物共有部分由業(yè)主共同所有，利用共有部分進行經(jīng)營所產(chǎn)生的收益應屬于業(yè)主共同所有。但在實際情況中，很多物業(yè)企業(yè)卻從“管家”變?yōu)榱恕爸魅恕?，導致公共收益成為物業(yè)企業(yè)的隱性收入。

“大多數(shù)物業(yè)企業(yè)都是將這部分錢收入自己囊中，用于填補物業(yè)支出。”位于果園路某小區(qū)物業(yè)經(jīng)理李偉濤告訴記者，沒有多少物業(yè)企業(yè)愿意公示賬目，“物業(yè)企業(yè)的主要收入來源是物業(yè)費，但物業(yè)費收取標準是一定的。隨著物業(yè)人員的人工、公共設(shè)施的維護、管理等諸多成本的增長，很多物業(yè)企業(yè)的物業(yè)費都存在一定缺口，比如小區(qū)照明燈需要維修時，就直接從這部分收入里出了。”

“物業(yè)企業(yè)收取小區(qū)公共收益后，如果真正用于小區(qū)日常管理和建設(shè)，多數(shù)業(yè)主也是可以理解的，但在操作中一定要注意兩個問題。”李偉濤如是向記者說，“首先，物業(yè)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意，程序上應合法；其次，經(jīng)營的收益和支出應當公開，具體用項得合法(包括支付部分經(jīng)營費用和分配給業(yè)主)。如果物業(yè)企業(yè)違規(guī)取得收益，且不按規(guī)定使用，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)對經(jīng)營收益和支出進行公示?！?

律師：廣告收入歸全體業(yè)主所有

“每次問物業(yè)廣告費收了多少，用到哪里去了，他們都是支支吾吾，讓我們找經(jīng)理，經(jīng)理又避而不談?！辈稍L中，不少業(yè)主對成為“糊涂賬”的公共收益表示不能理解。

“事實上，許多物業(yè)企業(yè)之所以敢于敷衍業(yè)主的質(zhì)問，一個重要原因在于業(yè)主委員會的缺失，或者業(yè)主委員會無法充分發(fā)揮作用。”劉秀菊說，“使小區(qū)業(yè)主真正成為小區(qū)公共收益的主人，最基礎(chǔ)的就是完善業(yè)主大會制度，成立業(yè)主委員會，理清物業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系。”

同時針對此事，劉秀菊律師明確表示，按照《物權(quán)法》第70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利。另據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。電梯、小區(qū)公共區(qū)域?qū)儆诠灿胁糠?，因此，其收益的支配?quán)歸全體業(yè)主所有，業(yè)主們有權(quán)決定是廣告費支配，物業(yè)公司不能全權(quán)占有該費用。若物業(yè)公司私吞廣告收益，業(yè)主們可走法律程序維權(quán)。同時，她建議沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，盡快建立業(yè)主委員，不能讓業(yè)主的權(quán)利“缺位”。

（編輯：大慶）