隨著人們生活水平的提高，住宅小區(qū)設(shè)車(chē)位、車(chē)庫(kù)已經(jīng)成為新建小區(qū)的標(biāo)配。然而，擁有私家車(chē)的家庭越來(lái)越多，住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)常是車(chē)位難求，“停車(chē)難”問(wèn)題長(zhǎng)期不能解決，給人們的生活帶來(lái)不便，并日益成為人民群眾關(guān)注的難點(diǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題，由此引發(fā)的法律糾紛也屢見(jiàn)不鮮。

最近，哈爾濱商業(yè)大學(xué)法學(xué)院副教授石賢平在接受記者采訪時(shí)，圍繞界定住宅小區(qū)停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題，談了自己對(duì)民法典中有關(guān)條文的理解。

石賢平舉例說(shuō)，外省某地的一個(gè)小區(qū)，物業(yè)公司對(duì)該小區(qū)綜合樓前坪的停車(chē)場(chǎng)一直存在收費(fèi)行為，且私自調(diào)整停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，2019年該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向人民法院提起訴訟，將建設(shè)單位與物業(yè)公司告上法庭，主張?jiān)撏＼?chē)場(chǎng)應(yīng)屬于小區(qū)全體業(yè)主共有，不應(yīng)收取物業(yè)費(fèi)。經(jīng)過(guò)二審審理，2020年3月法院作出判決，小區(qū)綜合樓前坪綠化廣場(chǎng)及停車(chē)位歸小區(qū)業(yè)主共有，被告物業(yè)公司停止對(duì)停車(chē)位的收費(fèi)行為，涉案廣場(chǎng)及停車(chē)位由小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行管理。

石賢平說(shuō)，住宅小區(qū)屬于民法典里規(guī)定的建筑區(qū)劃范疇，民法典第二百七十五條和第二百七十六條吸收了物權(quán)法和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)車(chē)位和車(chē)庫(kù)的權(quán)屬做了更為清晰的界定。

“首先，民法典按照是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則進(jìn)行了區(qū)分?！笔t平指出，第二百七十五條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！彼J(rèn)為，理解這一條款最為簡(jiǎn)捷的方法就是看住宅小區(qū)的車(chē)位或車(chē)庫(kù)是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審批。如果已經(jīng)審批，則這些車(chē)位或車(chē)庫(kù)適用該條第一款的權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則，即開(kāi)發(fā)商有權(quán)處置并依照合同確定車(chē)位車(chē)庫(kù)權(quán)屬：通過(guò)出售、附贈(zèng)取得車(chē)位車(chē)庫(kù)的，所有權(quán)歸屬于業(yè)主；車(chē)位車(chē)庫(kù)出租的，所有權(quán)歸屬于開(kāi)發(fā)商，業(yè)主享有使用權(quán)。如果車(chē)位車(chē)庫(kù)沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批，且占用了業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地，則適用該條第二款的權(quán)屬認(rèn)定規(guī)則，車(chē)位車(chē)庫(kù)屬于業(yè)主共有。當(dāng)然，實(shí)際中，開(kāi)發(fā)商建設(shè)車(chē)庫(kù)基本上事先都經(jīng)過(guò)了規(guī)劃部門(mén)的審批，沒(méi)有規(guī)劃審批的大多發(fā)生在地面車(chē)位建設(shè)上，因此，該條第二款僅規(guī)定了車(chē)位，而沒(méi)有規(guī)定車(chē)庫(kù)。

“其次，民法典規(guī)定了業(yè)主對(duì)規(guī)劃內(nèi)的車(chē)位和車(chē)庫(kù)享有優(yōu)先權(quán)。”石賢平介紹說(shuō)，第二百七十六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！彼J(rèn)為，這一條款實(shí)際上是明確了業(yè)主的優(yōu)先權(quán)。這里的優(yōu)先權(quán)不僅包括業(yè)主的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，還包括業(yè)主的優(yōu)先承租權(quán)。開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃許可，依據(jù)小區(qū)面積、房屋套數(shù)確定的配置比例建設(shè)相應(yīng)數(shù)量的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，從物權(quán)的從屬性和附隨性角度，業(yè)主對(duì)此當(dāng)然享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果業(yè)主只是租賃車(chē)位車(chē)庫(kù)，那么業(yè)主也應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)。另外，配置比例之外的車(chē)位車(chē)庫(kù)實(shí)際上是占用業(yè)主共有的土地使用權(quán)所建設(shè)的，因此，超規(guī)劃的車(chē)位車(chē)庫(kù)仍應(yīng)歸業(yè)主共有。

石賢平表示，當(dāng)前，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。民法典回應(yīng)了廣大人民群眾的訴求，必將及時(shí)妥善解決住宅小區(qū)的停車(chē)難問(wèn)題及矛盾，發(fā)揮定分止?fàn)幾饔?，讓人民群眾過(guò)上安寧美好的生活。

(編輯：映雪）

315記者攝影家網(wǎng),小區(qū)停車(chē)位,權(quán)屬界定