“無(wú)理由退房”是近幾年一些房地產(chǎn)商推出的一種銷售策略，和線上售房部、直播賣房、各類樓盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)類似，是眾多房產(chǎn)商用來(lái)刺激市場(chǎng)消費(fèi)的重要舉措。
然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少消費(fèi)者在退房時(shí)卻遭遇到了“有條件退房”“無(wú)限期退款”甚至“拒絕退房”的情況?！盁o(wú)理由退房”的承諾，為何會(huì)變成糾紛導(dǎo)火索呢？
買房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾可無(wú)理由退
真去退房時(shí)卻并不順利
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年，有超過(guò)15家全國(guó)性房企發(fā)布了“無(wú)理由退房”方案，其中包括恒大、融創(chuàng)、富力、保利地產(chǎn)等知名房企。
不過(guò)，總臺(tái)央廣記者了解到，“無(wú)理由退房”的項(xiàng)目范圍，并不是房企旗下的所有項(xiàng)目，而是“指定樓盤可享”。同時(shí)，不少業(yè)主在購(gòu)房時(shí)只是看到了售樓處無(wú)理由退房的廣告，或是銷售人員口頭承諾，而沒(méi)有簽訂具體的《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》及《無(wú)理由退房承諾書(shū)》，這就導(dǎo)致了不少糾紛的產(chǎn)生。
街頭的“無(wú)理由退房”廣告
山東濟(jì)南的石先生向媒體記者表示，2017年自己購(gòu)買了新房，但等待交房的過(guò)程中房?jī)r(jià)跌了不少，石先生想起買房時(shí)開(kāi)發(fā)商曾承諾“無(wú)理由退房”，然而當(dāng)他向開(kāi)發(fā)商要求退房時(shí)卻并不順利。
石先生：2017年買的房子，當(dāng)時(shí)買的時(shí)候就有無(wú)理由退房（的承諾）。然后我們?cè)?019年10月份就退開(kāi)始退了，承諾是3~6個(gè)月給我們錢，現(xiàn)在也沒(méi)信兒。
多長(zhǎng)時(shí)間退錢等具體條款，合同中卻并沒(méi)有體現(xiàn)，這使得業(yè)主們等待退房退款的過(guò)程變得遙遙無(wú)期。
開(kāi)發(fā)商稱“退房情況較多”
需等待較長(zhǎng)時(shí)間
記者在裁判文書(shū)網(wǎng)搜索“無(wú)理由退房”關(guān)鍵詞，共檢索出相關(guān)案例1406篇，涉及全國(guó)各地多家房企。
近日，陜西安康的謝先生也反映，自己2018年9月份，在安康恒大未來(lái)城購(gòu)買了一套商品房，總房?jī)r(jià)近100萬(wàn)元。購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商與謝先生簽訂了無(wú)理由退房協(xié)議。
謝先生：（合同規(guī)定）自己可以在任何情況下去退房，但是交房之后是不能退的，交房之前是可以退的。
恒大集團(tuán)的《無(wú)理由退房承諾書(shū)》模板
在退房過(guò)程中謝先生也遇到了和石先生類似的情況，開(kāi)發(fā)商回應(yīng)稱，退房情況較多，需要耐心等待。
謝先生：（我）把銀行的貸款還清了之后，到他們售樓處簽訂了退款申請(qǐng)，按照道理來(lái)講，我退貨應(yīng)該錢財(cái)兩清，我把東西還給你，你把錢還給我，應(yīng)該是立即的。
因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)在簽訂的（合同）中沒(méi)有說(shuō)退款的期限，但是他們口頭協(xié)議提到了3-6個(gè)月到賬。我一百萬(wàn)相當(dāng)于全都是貸款，我當(dāng)時(shí)跟他們說(shuō)，麻煩幫忙催一下，因?yàn)?個(gè)月和6個(gè)月，我要還銀行的利息是不一樣的，每個(gè)月將近一萬(wàn)塊的利息。
陜西安康恒大未來(lái)城
去年12月，6個(gè)月的時(shí)限到期之后，謝先生再次到售樓處咨詢，得到的答復(fù)仍然是繼續(xù)等待。
恒大未來(lái)置業(yè)顧問(wèn)徐先生：（這種情況）不僅僅是你這一戶，大概有個(gè)4、5戶的樣子，有的時(shí)間都接近8個(gè)月了，不管說(shuō)你要見(jiàn)領(lǐng)導(dǎo)還是管理層，（他們）來(lái)的話也是一樣的。這個(gè)流程確實(shí)時(shí)間比較長(zhǎng)。
陜西寧康律師事務(wù)所律師王瀟瀟分析，開(kāi)發(fā)商在合理的預(yù)期的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有退款，謝先生可以通過(guò)訴訟的方式爭(zhēng)取自己的權(quán)益。
王瀟瀟：因?yàn)樗麄兊慕獬齾f(xié)議沒(méi)有對(duì)退款時(shí)間進(jìn)行明確約定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)推定為同時(shí)履行。即在謝先生在將相關(guān)的手續(xù)履行完畢之后，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該向謝先生退還購(gòu)房款。因此謝先生是可以通過(guò)訴訟的方式來(lái)爭(zhēng)取自己的權(quán)益。
專家：“無(wú)理由退房”基本只是營(yíng)銷手段
很難真正執(zhí)行到位
業(yè)內(nèi)人士分析，去年上半年部分開(kāi)發(fā)商推出“無(wú)理由退房”，目的就在于穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，避免購(gòu)房者因擔(dān)憂價(jià)格變化、質(zhì)量問(wèn)題而影響置業(yè)決策，并撬動(dòng)一部分潛在的市場(chǎng)需求入市。
但由于退房的具體流程、回款的到賬時(shí)間等細(xì)節(jié)尚未公布，購(gòu)房者的顧慮依然沒(méi)有打消。與網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)消費(fèi)者已經(jīng)習(xí)慣的小件商品“七天無(wú)理由退款”不同，“無(wú)理由退房”對(duì)于大部分企業(yè)來(lái)說(shuō)執(zhí)行難度很大，不論是法律、財(cái)務(wù)、銷售等多個(gè)層面，都很難真正執(zhí)行到位。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，目前很多房企推出的所謂“無(wú)理由退房”，更多的是營(yíng)銷手段，而不是落在合同上的法律措施。
張大偉：因?yàn)榉慨a(chǎn)在國(guó)內(nèi)大部分都是期房銷售制，所以現(xiàn)在無(wú)理由退房產(chǎn)生的原因有兩個(gè)，一個(gè)是質(zhì)量問(wèn)題，另外一個(gè)是房?jī)r(jià)的波動(dòng)。很多城市——特別是投資客比較多的區(qū)域，購(gòu)房者會(huì)考慮因?yàn)闊o(wú)理由退房的存在而選擇購(gòu)房，但是一旦房?jī)r(jià)有波動(dòng)的話，就會(huì)選擇退房。而開(kāi)發(fā)商必然會(huì)制造一些困難，來(lái)使得無(wú)理由退房很難落地。
2019年，有媒體報(bào)道，東莞市就曾推出“無(wú)理由退房”政策，相關(guān)文件中明確，購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之日起兩個(gè)自然日內(nèi)（不含簽訂當(dāng)日）要求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)退回定金，如雙方尚未簽署《商品房買賣合同》的，出售方應(yīng)當(dāng)退還。
張大偉分析，由于政策中明確“兩個(gè)自然日內(nèi)”和“未簽購(gòu)房合同”的條件，而且明確退還的只有定金，所以其實(shí)和消費(fèi)者理解的“無(wú)理由退房”有本質(zhì)區(qū)別。
張大偉：房產(chǎn)交易是一個(gè)大宗交易，其中有很多的衍生成本，包括稅費(fèi)、資金成本、貸款成本等等。在所謂的無(wú)理由退房過(guò)程中都沒(méi)有明確的承諾承擔(dān)方，所以這必然會(huì)導(dǎo)致很多的糾紛。（根本原因在于）房?jī)r(jià)波動(dòng)過(guò)大和房屋質(zhì)量問(wèn)題。這要求政府做更多調(diào)控，使得房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)，嚴(yán)格監(jiān)管開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督質(zhì)量，如果說(shuō)都做到位的話，那么就不存在退房的可能性了。
（編輯：鑫果）
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