樓市一夜變天：退單、違約、新房認購猛跌

眼看他起高樓，眼看他樓塌了。國慶節(jié)，已然成了國慶“劫”。

由于20城樓市調控政策的狂轟濫炸，一夜之間，樓市氣氛驟然冰凍，成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。業(yè)內認為，中國房地產市場在經歷“一放就瘋”之后，進入“一收就死”的新階段。未來3年，可能都是盤整期。

限購殺威棒下，樓市一夜變天，多個城市成交量速降，賣方市場瞬間變成買方市場。

哀鴻遍野!樓市成交呈斷崖式下跌

國慶黃金周前后，20座城市的限購令密集出臺，直接影響了購房者的預期。多地房地產市場哀鴻遍野，北京、杭州、南京等熱點城市新房成交量出現(xiàn)斷崖式下滑。

以下是不可思議的數(shù)據(jù):

北京

據(jù)不完全統(tǒng)計，國慶節(jié)期間(10月1日-10月6日)，北京樓市日成交量在291套，而在之前的6天(9月25日-9月30日)，北京樓市日成交量達到1066套，不足之前成交量的3成。

深圳

而創(chuàng)下中國樓市上漲之最的深圳樓市，單日成交量甚至達到可憐的個位數(shù)。10月1日，深圳樓市成交數(shù)據(jù)還在246套，10月2日數(shù)據(jù)降到12套，到10月3日，成交套數(shù)僅有8套。

南京

在此輪房價上漲中，拔得頭籌的二線城市，也從盛夏直接跌入寒冬。

數(shù)據(jù)顯示，國慶節(jié)期間(10月1日-10月6日)，南京樓市平均每天成交量在138套，而在國慶節(jié)前6天(9月25日-9月30日)，這個數(shù)據(jù)則達到744套，也就是說新政后的成交量不足調控前的2成。值得一提的是，其中10月3日和4日的成交量分別僅有29套，創(chuàng)下近年來的最低記錄。

杭州

杭州樓市同樣在劫難逃。10月以來，杭州每日新房簽約套數(shù)已經出現(xiàn)六連降。

蘇州

蘇州10月3日出臺新政后，成交均價大幅下跌。

東莞

10月6日，東莞發(fā)布限購新政。消息傳開來，不少銷售人員通知購房者前去簽約，這也使得昨天的簽約數(shù)據(jù)爆棚。數(shù)據(jù)顯示，10月6日東莞新建住宅成交1385套，成交面積16.57萬平方米，均價為18297.64元/平方米，成交套數(shù)是10月5日的七倍，同時一天的簽約也是8月一周簽約的量。

據(jù)每日經濟新聞報道，在昨天限購政策出爐之前，東莞網簽數(shù)據(jù)只有600套左右，這意味著有近700套住宅是在政策出爐后趕簽的。

然而，昨天截至20點，東莞全市住宅成交量只有164套。

業(yè)內人士認為，國慶節(jié)期間，20座城市接連出臺樓市調控新政，限購、限貸政策不斷加碼，足以見這個“十一”是樓市瘋狂的終結篇，一個長假澆滅了大家炒房的熱情。

中原地產首席分析師張大偉認為，這一輪收緊政策，雖然看似一城一策，但如此密集出臺，充分證明這一輪政策并非地方主動出臺，而是在高層施壓下的集體舉動。

從政策內容看，除了北京、深圳、合肥、蘇州等少數(shù)幾個城市外，其他城市政策力度遠不如2014年“930”政策的執(zhí)行力度，但這一輪調控讓市場懼怕原因在于房價漲幅太快太集中，而且是杠桿利用最過度的一次上漲。在這種情況下，一旦市場風吹草動，就會放棄部分利潤離場。

退單、違約……樓市已在顛覆!

就像在鬧著玩。一周前，大家都還在抱怨購房難，甚至杭州出現(xiàn)通過打麻將的勝負來決定誰能買房的案例。一周后，已然顛覆。

業(yè)內表示，由于限購限貸的升級，購房門檻提高，讓買盤一下子降低了9成，這相當于股市的一次熔斷，頂部不放量甚至縮量，讓買盤和賣盤無法撮合成交，樓市風險或被延后。

而這或將帶來一次集中的違約潮。顯而易見的是，調控的加碼，令一些投資客眾多的樓盤發(fā)生了退籌、退定的現(xiàn)象。

有開發(fā)商在朋友圈感慨，階段性戲劇又上演了。以前是各種打電話咨詢怎么才能買到房，現(xiàn)在都在咨詢怎么毀約不買房。

因受新政影響，購房首付比例調整，不少購房者由于買不起房，不得不面臨解約。在限購政策執(zhí)行日前后，多家樓盤置業(yè)顧問接到客戶電話，要求退錢。

南京龍虎網也報道稱，投資客不搶房，改善客群又要開始觀望了，部分新盤的客戶流失量超過一半。在二手房市場，一些投資客聽聞限購令后，立馬已經提出了解約的要求，以前的賣方市場一夜之間轉變成買方市場，不少賣家已經提出可以降價。

而中介公司也上演了一場生死時速。在樓市升級版調控政策執(zhí)行之前，經紀人們爭分奪秒，辦理網簽手續(xù)。有的忙著趕在零點之前上傳單子，有的因為手頭客戶的貸款問題，忙著辦理退單。而二手房的市場糾紛則開始增多，且由原先的房東毀約糾紛，戲劇性地轉變?yōu)橘彿空咭獨Ъs而房東不答應。

IMF亞太部總裁Changyong Rhee認為，中國一線城市房價暴漲的態(tài)勢是不可持續(xù)的，政府部門應采取謹慎的行政措施控制當前房價，建議中國推出房產稅，同時密切關注信貸擴張問題。

聰明資金已撤離樓市

渠道一、資金流入股市

有私募人士在微信圈表示，樓市資金開始轉戰(zhàn)A股了。據(jù)中國結算公司數(shù)據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級散戶已開始悄然進場，較7月增加174人。

隨著資產荒的持續(xù)，此時的股市比樓市更安全，顯然已經通過炒房獲利的大佬們也必定意識到了這一點，他們把目光悄然轉向了有很多潛在機會的股市。那些從樓市撤出來的群體，更愿意讓私募基金等專業(yè)機構投資者替他們管理資金。

渠道二、資金流入境外保險 香港是第一站

據(jù)經濟觀察報消息，隨著居民收入水平的提高和保險意識的增強，購買境外保險正成為中等收入家庭乃至高凈值人士進行多元化資產配置的可選途徑之一。

知名經濟學家馬光遠建議，中國的高凈值人士可以減持手頭的房子，以規(guī)避房地產小周期調整的風險，用任何理由去解釋，中國房價目前都已經高到不勝寒的程度。

房價要開始下跌了?

對于剛需人群來說，買房的時間點或許并不是首要考慮的因素。大概沒有誰能精確地預測房價的漲跌。但對于以高杠桿投機房產的人來說，風險或正在逼近。

政經學者雷思海表示，房價近期已經傳遞出見頂?shù)男盘?那就是居民消費能力的萎縮。CPI連續(xù)4個月下滑，反應的是通縮的威脅，而這個通縮，則由房價壓縮居民消費所導致。一旦CPI出現(xiàn)下降通道，也就是我們所說的通縮威脅來臨，那么房價的上漲空間，也就差不多到頭了。

近5年來的中國房價漲速與CPI之間的對應關系:

藍色線條為CPI，黑色虛線為房價增幅

2012年之后，房價的大幅度上漲，都是在CPI的爬升階段(上圖紅色箭頭區(qū)間)。 而房價增幅的下滑，則是在CPI下降階段(上圖藍色箭頭區(qū)間)。也就是說，在此次熱點城市主動降杠桿之前，房價自然頂部已經來臨，即使有一線城市的少數(shù)拉高行為，但大勢已去。

南京樓市主編李子墨認為，房地產被玩壞了，未來3年，可能都是盤整期。重點城市房價短時間內不會整體下跌，但也不可能再怎么漲了，半年后不排除有降價促銷的可能，既然失去財富效應，也不能再大肆來玩了。

功夫財經的琢磨先生對此評論道，這一輪房地產的牛市已經遠遠背離了初衷。一二線房地產市場本來就沒有庫存的問題，資金卻大肆炒作，導致房價翻了又翻。而庫存嚴重的三四線城市卻乏人問津。所以限購限貸有一定的資金導向性，就是鼓勵資金流向三四線城市，只是雞賊的炒房資金會不會就范，接下來的博弈更激烈。但可以確定的一點是，隨著政策收緊、貨幣中性和杠桿降低，房地產或許是要進入禁欲期了

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